3分でわかる住宅ローン

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ローンの種類

公的融資と民間融資、証券化ローンの3つに分けられます。

                      

公的融資
財形住宅融資制度があります。勤務先で財形住宅貯蓄をしている勤労者に限ります。
ご自身の住居用購入、リフォームが対象など諸条件があります。
財形貯蓄(種類問わず)を1年以上継続し残高50万円以上の勤労者が受けられる融資です。
勤務先によるため制度有無の確認が必要です。利息含む550万円まで非課税で、残高の10倍か4000万円まで融資可能なのが特徴です。
そのほか、自治体ローンもありますが全ての自治体で行っているのではなく、融資条件も種々です。

民間融資
主に銀行 信用金庫 労働金庫、JA(農協)、住宅ローン専門金融(モーゲージバンク)、ノンバンク、保険会社など。
最近ではネットバンクも低金利で選択肢が広がっています。
以前の公的融資と比べ対象物件規制が緩和されており、受け入れが広くなっている心象です。
一般的に融資年齢は20歳から60歳が目安で、指定保証会社や原則として団体信用生命保険加入が必要。
自営業の方や、転職間もない方は地方銀行や労金に絞られる等のケースがあります。それでも選択肢が多いことはメリットです。

証券化ローン
Flat35(Flat50は申込み年齢44歳未満など制限あり)
住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)の証券化事業と民間金融機関の共同提供による長期固定金利の住宅ローン。
証券化とはローン債権を買取って、証券として投資家へ販売することですが、一般ローンと債権の扱い方が異なるとの認識で十分です。やや複雑なため、実際にFlat35を検討される際に詳細比較をお勧めします。
名前の通り35年など長期ローンに特化しており、住宅性能(質)によってはFlat35sという金利優遇商品もあります。

 

金利の種類

基本形は三つになります。

固定金利 
全期間で返済金額が変わらないため、一般的に返済計画がたてやすく、収支管理もし易いとされる。
市場が低金利時に借入れすると、上昇時のリスクを減らせるが市場金利が下降した場合には、
世の中に比べて金利負担が大きくなります。固定されている分、ほかより金利は高いです。
金利動向を気にするよりは「最初で固定の方が安心できる性格の方」に向いています。
市場金利より高い状態になったとしても当初から返済負担額は変わりませんので、生活設計に殆ど影響でないことが強みです。
 
変動金利
市場金利の変化に合わせて変動する仕組み。金利は年2回見直されることになっていますが殆ど変わっていないのが現状です。
理由は別の機会に記します。5年ごとに返済額についての見直しアナウンスがあるのが一般的です。
市場金利が下降するとローン金利も下がり恩恵を受けますが、上昇した際には負担額が増えます。
とにかく低い金利で借り入れて、繰り上げ返済を計画できる方には向いています。
返済途中に金利上昇した際は生活収支の見直しをお勧めしたり、当初に金利上昇を許容できる計画が大切になります。
  

固定金利選択型 
3年、5年、10年など、決められた期間で金利固定する仕組みです。
予定の固定期間を終えると、変動型や固定金利選択型を選択します。
リタイアまでの期間は固定金利で生活設計を建て易くし、退職金などが見込める方に向いています。固定期間終了後は変動にして、繰り上げ返済や一括返済を視野に入れる設計です。金利上昇の気配から当初固定を選択し様子を見たい方にも向いています。

                      

返済方法

元利均等返済
元金と利息を均等に返済する方法です。
毎月100,000円の返済ならそれが変わらずに一定で続きます。家計収支の見通しが建て易いことから比較的こちらのタイプを選択する方が多いです。あくまで返済額が均等(一定)であり、元金返済額は少しづつ割合が増えていきます。つまり次に紹介する元金均等返済に比べて元金の減りが遅いのでトータル返済額は多くなります。
                       

元金均等返済
元金を均等に返済する方法です。
毎月150,000円の返済スタートだとしますと、毎回返済額が減っていく理屈になります。
元利均等返済に比べて、元金の減りが早いのでトータル返済額が少なくなります。
初回返済額で返済割合(住宅ローン審査基準の一つ)を見られるので、比較的余裕ある計画の方に適しています。

                       

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